1. 理論與實踐考核并重——2013年全國土地估價師資格考試計算題解析

          作者: 發布時間:2014-8-11 2:54:06 來源:付梅臣 中國地質大學(北京)土地科學技術學院

              全國土地估價師資格考試試題的計算題,其命題與其他科目試題一樣,在注重土地估價基礎知識、基本理論與方法的基礎上,更加兼顧土地估價理論與實務的結合,考查考生綜合運用土地估價基礎知識分析和解決估價具體問題的能力。2013年全國土地估價師資格考試計算題就頗具代表性。下面簡要分析其中某題。
              一、試題內容
              某開發區征收了100000平方米土地,全部批準為建設用地。該片土地經開發配套完成后,擬通過掛牌出讓方式分批供應。第一塊供應的建設用地為工業用地,土地面積為10000平方米,擬出讓土地年限為50年,出讓時間設定在2013年9月30日。
          下面是土地估價師收集和調查的資料:
             (1)待估片土地所在區域周邊相似農地的前三年平均年產值為3000元/畝,近兩年來青苗及地上附著物補償費平均為10000元/畝。該開發區所在區2010年公告的征地區片綜合地價為10萬元/畝。
             (2)開發區所在地區征地中一般發生的直接相關稅費有:耕地占用稅按34元/平方米收取;耕地開墾費按10元/平方米計收;征地管理費按征地補償費總額的4%收取。另外,估價師還了解到,當地在征地費用之外還另行由用地單位分攤的一些費用有:按照地價款分攤的有國有土地收益基金10%、教育資金1%、農業土地開發資金15%、農田水利建設資金10%;按照面積分攤的有新增建設用地土地有償使用費64元/平方米。
             (3)該開發區平均土地開發程度已達到“七通一平”(通路、通上水、排水、通電、通訊、供氣、供暖,場地平整),其中開發區外道路修建共花費資金300萬元,電路連接花費100萬元。所在地區“七通一平”土地開發費用平均為150元/平方米。開發區面積規模不大,各地塊個別因素情況基本相當。
             (4)計算中假定土地開發周期為2年,開發費在開發周期內均勻投入,土地開發年貸款利率為6%,土地開發投資整體利潤率為10%,土地還原率為7%,土地增值收益率為20%。
          請從上述資料中選擇適當的數據和參數,采用成本逼近法計算該工業用地的成本價格(成本價不考慮年期修正)、市場價格,并分別列出單價和總地價。
              二、試題提示與答題要求
              1、試題提示
          分別列出解題思路、計算公式、代入數據的計算式、計算結果及單位;中間計算結果均保留小數點后2位,單價為元/平方米,總價為元;最終計算結果保留整數,單價為元/平方米,總價為萬元;還原率、年期修正系數均保留小數點后6位計算。
              2、答題要求
          分項分步記分,只有計算結果的不得分;先計算單價,最后計算總地價。
              三、參考答案
              1、適用方法
          試題中給出的評估資料,主要是土地取得成本、土地開發費、稅費及利息率、利潤率、土地增值收益率等參數,顯然適宜用土地成本逼近法評估待估宗地價格。其計算公式如下:
              土地成本價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤
              土地市場價格=土地成本價格+土地增值
              2、計算步驟
             (1)土地取得費=征地區片綜合地價+青苗及地上附著物補償費=(10+1)×15=165元/平方米
             (2)土地開發費=150元/平方米
             (3)征地稅費=耕地占用稅+耕地開墾費+征地管理費=34+10+165.00×4%=34+10+6.6=50.60元/平方米
             (4)利息=(土地取得費+稅費)×[(1+6%)2-1] +土地開發費×[(1+6%)2/2-1]=(165+50.60)×[(1+6%)2-1] +150×[(1+6%)1-1]=35.65元/平方米
             (5)利潤=(土地取得費+土地開發費+稅費)×10%=(165.00+150+50.60)×10%=36.56元/平方米
             (6)土地成本價格
              單位成本價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤=165.00+150+50.60+35.65+36.56 =437.81元/平方米
              土地成本總價=土地成本單價×土地面積=437.81×10000=437.81萬元
             (7)土地增值=土地成本價格×20%=437.81×20%=87.56元/平方米
             (8)年期修正系數= = =0.966052
             (9)土地市場價格
              單位地價=(土地成本價格+土地增值)×年期修正系數=(437.81+87.56)×0.966052=525.37×0.966052=507.53元/平方米
              土地總價=土地市場單價×土地面積=507.53×10000=507.53萬元
              四、試題評析
              就試題內容和問題而言,該試題是成本逼近法計算題,也是考生普遍認為最簡單的土地估價方法。但許多考生的成績并不理想,表明這些考生對土地估價知識的理解不完整,特別是自學的考生更為突出。加之考生缺乏土地估價實踐過程及相關法律法規與技術規范的了解,出現簡單試題難以答對的情況就不足為奇。因此,對未來從事土地估價業務的考生,應該關注以下幾方面:
              1、正確理解土地估價計算公式,分項分步答題減少失分。
              許多考生自認為計算公式記得對,就萬無一失了,殊不知土地估價中的計算公式與物理、數學中的計算公式難以等同,許多公式是土地估價方法運用的過程或計算環節的表達,稱其為“評估方法表達式”更為形象。如本題中的計算公式為:土地成本價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤,實際上表明的是計算土地成本價格需要由土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤等計算環節構成(如本試題計算步驟)。在每個計算環節中,各自的內涵與要求也不同,如利息的計算,需要知道計息基礎、計息率、計息周期、計息方式等要求。另外,像利潤的計算,在不動產投資分析中,利息算作利潤計算成本,而在估價中是不納入的。
              閱卷中發現,許多考生對試題提示與答題要求視而不見,缺失解題思路、計算公式等分項分步內容,直接羅列數據,一旦結果錯誤,得分極其有限。實際上,分項分布列式不僅是考試的要求,更是一個評估人員,在撰寫評估報告是遵循的準則。因此,考生在應試過程中,最佳答題方式就是分項分步答題,切勿一式羅列或只寫結果,避免單個環節有誤影響總分或抄襲作弊嫌疑,培養從業的習慣。
              2、掌握土地估價相關法律法規與技術規范,準確選取評估計算依據。
          如果問土地取得費的計算依據是什么,許多考生都會說是客觀取得成本,但對客觀取得成本的理解往往存在偏差。本題的土地取得費可能涉及兩種方式,一種是按照《土地管理法》依據待估片土地所在區域周邊相似農地的前三年平均年產值進行計算;一種是按照該開發區所在區2010年公告的征地區片綜合地價進行計算。若不曉得當前土地征收補償標準及其內涵,部分考生就選擇了第一種依據,按照《土地管理法》規定的最高補償倍數計算;還有部分考生不知道征地區片綜合地價中不包括青苗及地上附著物補償費,計算時將其遺漏,影響了結果的正確性。開發成本的計算也是如此,應該采用該開發區所在地區“七通一平”土地開發費用平均值作為計算依據。
          按照《城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例》的規定,工業用地土地出讓最高年限為50年,未有其他要求時,評估應以50年作為待估宗地使用年期。本案例為熟地出讓價格評估,開發期2年是出讓前的土地開發期,不應該計入出讓年限,土地出讓年期修正年限為50年,而不是48年。
              3、參加土地估價實踐活動,有助提高土地估價水平。
              作為未來的一名土地估價師,無論參加考試還是從事業務,參加土地估價實踐活動,不僅有利于將土地估價理論與實踐相結合,而且有利于土地估價業務水平的提高。本試題中涉及的稅費較多,哪些應該計入必須曉得,否則就會遺漏或多計。如果不知道國有土地收益基金、教育資金、農業土地開發資金、農田水利建設資金、新增建設用地土地有償使用費等與地價的關系,則就會一股腦地將他們計入地價中。因此,建議考生有機會盡量參加一些土地估價實踐活動,幫助自己更好地掌握土地估價理論與評估技術要求。
              4、遵循土地估價的計算準則,避免誤差影響計算結果。
              在試題提示與答題要求中,明確規定了一些計算準則,如中間計算結果均保留小數點后2位,單價為元/平方米,總價為元;最終計算結果保留整數,單價為元/平方米,總價為萬元;還原率、年期修正系數均保留小數點后6位計算等等。但仍然有部分考生未能按照該要求答題,導致最終結果與標準答案不一致,不能取得高分或滿分成績。
              在單位換算中,“萬元/畝”換算為“元/平方米”,一些考生常常先乘以10000,再除以666.67進行換算,而估價中直接乘以15進行換算,即:1萬元/畝=15元/平方米。
              土地估價中常常還會遇到單位地價與樓面地價的換算、開發區土地市場價格與可出讓土地價格的換算等等,這些均需要考生掌握,使計算結果準確,提高考試科目成績。

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